1天获近10倍资金疯抢！实探这只REIT底层资产

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　　9月19日，天津首单公募REIT——博时津开科工产业园REIT（简称“博时津开产园REIT”，基金代码：508022）将正式在上交所上市。

　　此前的8月21日，该REIT基金仅用1天便结束了公众投资者募集，获近十倍认购，成为近期认购颇为火爆的REIT产品。

　　近日，记者实地探访了博时津开产园REIT的底层资产——位于天津市滨海新区经济技术开发区的两大产业园。

　　首单混装资产的产业园区项目

　　博时津开产园REIT的底层资产主要包括两大项目，分别为天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园，均位于天津市滨海新区经济技术开发区东区范围内。

　　数字产业园总建筑面积为15.73万平方米，由8栋研发办公楼及连廊（科技展厅）组成。2023年，数字产业园项目营业收入为8324.35万元，其中租金收入为5664.91万元，物业管理费收入为2659.44万元。相比2022年，营业收入增长4.7%。

　　“天河数字产业园作为天津滨海新区及经开区重点打造的数字经济聚集区，是集超级算力、信息技术、互联网信息、科技研发为主的重点科创园区。目前园区资产内落户企业约116户，出租率超83%，上半年新入户12家，总签约7700平方米，续签企业26家，总续签面积2万平方米，续签率超95%，园区与企业的黏性非常强。” 天津泰达产业园管理有限公司总经理杨帆介绍。

　　大陆汽车厂房共分四期开发建设，总建筑面积为6.32万平方米，由门卫、办公和实验楼、主生产厂房、扩建厂房、辅助用房、危险品仓库及研发中心和生产中心等建筑物组成。2023年，大陆汽车厂房营业收入为3879.40万元，与2022年持平，全部为租金收入。

　　杨帆介绍，大陆汽车厂房已经多次迭代，现承租方为德国大陆集团旗下纬湃电子公司。天津工厂生产基地，也是大陆集团在亚太区颇具规模化的新能源零部件生产基地。“就在前两天，纬湃电子最新研发的电动轴驱动系统第四代产品，也是目前全球领先的产品，零部件生产已经在天津工厂落户、试生产，预计最新的这一代的电轴驱动系统未来将在这个工厂生产。纬湃电子作为新能源汽车核心零部件生产商，持有多项技术产权，具有较高领先优势，合作客户包括大众集团、法国PSA、日本丰田，国内的理想、小鹏、长安、智己等也都是其主要客户。”他表示。

　　投资者认购火爆

　　8月14日，博时基金发布公告，博时津开产园REIT将于8月21日至8月23日在上海证券交易所正式发售，认购价格为2.398元/份，拟募集资金总额11.99亿元。其中，面向公众发售4500万份，公众投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额，最低认购金额为1000元。此前，博时津开产园REIT网下询价全部有效认购数量总和为初始网下发售份额的7.66倍，创今年以来产权类公募REITs网下询价认购倍数新高。

　　8月22日，博时基金公告称，博时津开产园REIT公众投资者募集期限提前至8月21日结束，将对公众投资者有效认购申请采用“全程比例配售”的原则予以确认。该REIT基金仅1天便结束公众投资者募集，获近十倍的认购，最终公众投资者有效认购申请实际确认比例为10.92388417%，成为近期又一只认购火爆的REIT产品。

　　1天结束募集，获投资者疯抢，这只REIT有何魔力？作为国内首单混装资产的产业园区项目，博时津开产园REIT底层资产包括天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园两种类型，相较于单一产业园模式，或具有更好的抗周期能力与运营能力。“厂房类的资产，天然具有较强的抗周期能力。我们相信有博时基金管理的导入，未来出租率仍有上升空间。如果出租率超过85%，将有利于二级市场分派率的提升。” 博时基金基础设施投资管理部总经理助理兼基金经理胡海滨介绍。

　　此外，博时津开产园REIT由运营管理经验丰富的基金经理掌舵，将充分借鉴博时蛇口REIT的成熟运营经验，着力提升REIT的运作效率，与投资人共享两大产业园区的发展红利，力争创造更多价值回报。同时，作为招商局集团的一员，博时基金将充分发挥主动管理能力，借助集团在天津市产业与金融全业务链条布局，实现多产业协同和资源优化配置，激发资产活力。

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来源：中国证券报