公募REITs“三周岁”：产品发行提速，规模突破千亿元

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　　·读创客户端记者 詹钰叶

　　首批9只公募REITs产品在2021年5月拿到批文，标志着公募REITs正式启航。本月公募REITs迎来“三周岁”，经过三年发展，REITs扩容至36只，规模超过一千亿元。

　　2021年首批9只公募REITs产品的首募规模只有314.11亿元。同花顺（300033）数据显示，截至目前，市场上共有36只公募REITs产品，最新资产规模为1109.08亿元。占比为0.38%。从成立时间看，有11只REITs产品于2021年成立，13只产品于2022年成立，6只产品在2023年成立；今年还未过半，已有中金印力消费REIT、嘉实中国电建（601669）清洁能源REIT等6只REITs产品成立，上新速度较快。

　　从底层项目覆盖情况看，已面世的项目包含收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型。经过三年发展，REITs类型多样化，相关制度规则体系持续完善，市场发展基础不断夯实。

　　公募REITs有望进一步扩容，目前有不少产品等待上新。数据显示，华夏特变电工（600089）新能源REIT、工银瑞信河北高速REIT、易方达广州开发区高新产业（300832）园REIT等多只公募REITs获批待发；华夏万纬仓储物流REIT、招商基金招商公路（001965）高速公路REIT等十余只公募REITs产品申请已得到监管部门受理；招商科创孵化器REIT、华夏金隅智造工场产业园REIT、博时中证算力基础设施REIT等公募REITs产品申请已报会，部分获得反馈。

　　产品业绩方面，今年多数REITs二级市场价格出现反弹。二季度以来，嘉实中国电建清洁能源REIT、嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT与建信中关村REIT上涨超10%（前复权），中航京能光伏REIT、中金山东高速（600350）REIT、东吴苏园产业REIT等30只公募REITs产品价格上涨；仅2只REITs下跌，其中有1只上月才成立。嘉实中国电建清洁能源REIT与博时蛇口产园REIT今年以来价格上涨超20%，建信中关村REIT、华夏北京保障房REIT、富国首创水务REIT等14只公募REITs产品价格涨逾10%。上市至今，有23只公募REITs产品价格实现上涨，其中中航首钢绿能REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏北京保障房REIT等5只产品价格涨幅超20%。

　　中泰证券（600918）分析师肖雨指出，公募REITs的分析框架主要包含底层资产和市场因素影响这两个维度。2024年初大部分REITs估值均价相较2023年有所上升，且生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs和保障性租赁住房类REITs估值相较去年均为上涨。由于底层资产属性的不同，不同资产类型、不同行业的公募REITs在资产估值方面，特别是未来现金流的测算方面所需要考虑的因素不尽相同。交通基础设施REITs和仓储物流REITs在2023年营业收入同比增长率大体呈逐季度上升趋势，且基本全部为正增长。我国REITs在2023年第四季度的净利润普遍同比下降，但也有部分REITs在2023年不同时点实现了较大幅度的盈利。

　　中金固定收益研究团队裴佳敏认为，在监管以及市场各方的持续推动下，REITs市场的中长期配置价值愈发明晰。供给端方面，支持性政策规则持续优化以及优质项目入市，或将激活市场规模持续增长；需求端方面，若长端利率持续下行，REITs这一类的高分红产品仍具有配置吸引力。REITs产品强势反弹后，短期需关注基本面边际变化。建议投资者挖掘经营稳健的部分高速公路、仓储物流、标准厂房、二线城市研发办公产业园REITs；持续关注历史表现相对较优的保租房和公用事业项目的配置价值。

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来源：深圳商报