导读 小枫来为解答以上问题。四单REITs同日收问询函,项目估值合理性最受关注,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!  综合上交所...

小枫来为解答以上问题。四单REITs同日收问询函,项目估值合理性最受关注,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!

  综合上交所、深交所的信息,4单拟上市REITs产品近日均收到交易所问询函。

  这四单REITs分别是华夏金隅智造工场产业园REIT、建信建融家园租赁住房REIT、中金联东科技创新产业(300832)园REIT和华夏万纬仓储物流REIT,前三只产品拟在上交所上市交易,最后一只产品则计划在深交所上市。

  从问询函内容来看,监管机构的问询集中在项目估值的合理性、运营的稳定性、信息披露状况等角度,体现了监管部门对REITs产品底层资产质量的严格要求。

  四张问询函都问了什么?

  从交易所披露的信息来看,4只产品的上市申请都是在3月初获得受理,并在4月15日获得集中反馈,问询函中关注的问题也具有较高相似度。

  基础设施项目的估值情况,在4封问询函中均被提及。比如在对华夏金隅智造工场产业园REIT的问询函中,上交所分析了该项目周边竞品的情况,要求管理人披露周边竞品物业的具体信息,并审慎评估估值参数的合理性。同时说明出租率下滑的原因、披露租金假设的合理性,以及评估收缴率假设。

  项目的运营管理能力也被交易所重点关注。针对建信建融家园租赁住房REIT的问询函显示,该项目在申报文件中拟委托三家机构履行项目的运营管理职责,并向其支付相应的费用。上交所要求其说明运营管理统筹机构和实施机构的设置必要性,并对运营管理费用设定的合理性发表明确意见。

  在对中金联东科技创新产业园REIT的问询函中,上交所也针对运营管理情况,要求补充完善运营管理激励约束机制,确保相关机制落实到运营管理团队或相关人员,并论证运营管理机构运营能力,以及对各主体收费水平及分配合理性。

  除此之外,项目潜在风险的评估与披露、项目是否符合相关法律法规和政策要求、对收益分配的约定等问题,在四封问询函中的出现频率都较高。

  已有7只REITs开始2024年分红

  今年以来,公募REITs市场一扫2023年持续下跌的阴霾,上涨势头强劲。截至4月18日,中证REITs(收盘)指数开年以来上涨5.47%。

  从2023年年报与最新的一季报数据来看,虽然经历了二级市场的动荡,但REITs产品整体表现依旧“抗打”。

  同花顺(300033)iFinD显示,29只披露年报的REITs产品中,21只产品去年收入超过1亿元,其中鹏华深圳能源(000027)REIT的收入高达19.01亿元,排在首位,紧随其后的是中金安徽交控REIT、平安广交投广河高速REIT和国金中国铁建(601186)高速REIT,去年的收入分别为9.7亿元、8.01亿元和7.84亿元。

  在另一项关键指标可供分配金额上,同花顺iFinD显示,2023年年报中可供分配金额超亿元的REITs产品有16只。而从今年以来至4月19日,已有7只REITs产品宣布进行2024年以来首次或第二次分红。

  新“国九条”三次提到REITs

  在4月13日国务院印发的《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》中,3次提到与REITs相关的内容:“推动债券和不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展”“研究制定不动产投资信托基金管理条例”“落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策”。

  中金公司(601995)对此分析称,REITs在此纲领性文件中被3次提及,显示出官方层面对REITs市场制度建设的重视,在国务院层面的指引下,各部门在REITs管理条例和税收政策方面的后续推进值得期待,这两方面均有利于提升REITs的投资价值,税收政策亦有利于提高投融资两端参与方的积极性。

  而仅从新发市场的情况来看,公募REITs的投资价值已获得市场的较高认可。按照基金成立日统计,截至4月19日,今年共有6只新发REITs产品,且均提前结束募集。

  此外,之前申请扩募的中航京能光伏REIT于4月初发布公告称,此前提交的扩募申请已经获得证监会与上交所受理,如果申请顺利通过,中航京能光伏将成为国内首只同时包含光伏项目与水电站项目的“混装”REITs产品。

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来源:银柿财经