导读 小枫来为解答以上问题。4只公募REITs获集中反馈,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!  公募REITs市场又有新消息。  4月15...

小枫来为解答以上问题。4只公募REITs获集中反馈,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!

  公募REITs市场又有新消息。

  4月15日,4只REITs获交易所集中反馈,涉及华夏基金、建信基金、中金基金三家管理人,项目估值的合理性、运营的稳定性等是交易所问询的重点内容。

  近期基础设施公募REITs审批反馈明显提速,不少产品集中获反馈、集中获批。另一方面,REITs也在加速扩募、积极申报,推动公募REITs市场加速度扩围。

  4只REITs获集中反馈

  沪深交易所官网显示,今年3月初先后申报的建信建融家园租赁住房REIT、中金联东科技创新产业(300832)园REIT、华夏金隅智造工场产业园REIT于4月15日获得上交所反馈,华夏万纬仓储物流REIT则于同日获得深交所反馈。

  通过沪深交易所反馈意见可以看出,基础设施项目估值的合理性、运营的稳定性、各项支出和收入处于重中之重。

  在华夏金隅智造工场产业园REIT中,上交所反馈意见主要围绕项目估值、运营稳定性、重要现金流提供方、基础设施项目扩建、交易结构及安排、运营管理费用等六方面展开,要求进一步补充说明或充分披露。其余还包括保险安排、会计师事务所、资本化率、财务顾问、收益分配等其他反馈意见。

  以项目估值为例,反馈意见要求审慎评估具体估值参数取值的合理性,并对各估值参数的合理性发表明确意见。比如,要求充分披露周边竞品物业具体信息,补充说明基础设施资产出租率下滑原因,论证出租率、租金假设的合理性,审慎评估预测期收缴率假设、折现率取值等。

  上交所对于中金联东科技创新产业园REIT的反馈意见主要包括:一是项目估值方面,要求对产业园区定位、折现率与出租率、收缴率、服务费和资本性支出等的合理性作出补充披露或论证;二是运营管理机制方面,补充完善运营管理激励约束机制,论证运营能力,以及各主题收费水平及分配合理性;三是项目运营情况,包括集中换租影响、租户行业集中、运营支出、关联交易、同业竞争、经济指标约束等的补充说明或论证,此外,还包括存续期间转让限制、利益冲突防范、利润分配等。

  在建信建融家园租赁住房REIT中,上交所反馈意见则主要从非居改保的合规性、北京星光项目的认定与租赁、商业模式、项目估值参数、运营管理机制、运营能力,以及运营稳定性等七方面展开,要求就相关事项的合规性、预测数值的合理性等做进一步补充披露或论证。

  此外,深交所对华夏万纬仓储物流REIT的重点关注问题主要围绕基础设施项目运营和评估展开,项目运营方面,由于佛山南海项目和绍兴诸暨项目运营未满三年,需要补充披露基础设施项目是否符合《REITs指引》第八条(三)相关要求并发表明确意见;补充披露自持物业及周边可比项目情况。项目评估方面,则涉及租金增长率、折价率预测的依据及合理性,以及现金流稳定性评估等。

  公募REITs加快审批反馈

  近期,基础设施公募REITs审批反馈明显提速。

  一方面,交易所对REITs产品的反馈提速,从上述4只REITs于同一天获得交易所反馈或问询中可见一斑。而在4月1日,去年年末获受理的华安百联消费REITs也获得上交所反馈。

  另一方面,REITs产品审批正驶入“快车道”,4月3日有4只公募REITs同日获批,分别是易方达广州开发区REIT、华夏深国际仓储REIT、博时津开科工产业园REIT和工银瑞信河北高速REIT等4只基础设施公募REITs。

  年内,REITs市场不断扩围。在产品集中获反馈、集中获批的同时,发行人也在积极扩募,且扩募节奏加快。3月中下旬,间隔不足一个月时间,中航京能光伏REIT和国泰君安东久新经济REIT两个项目先后发布了拟扩募公告。

  此前上海交易所相关负责人在培训时曾表示,为了加快REITs市场发展步伐,今年工作重点将会放在已上市REITs项目的扩募工作中。按照目前的扩募节奏,业内表示今年会有更多项目进行拟扩募安排。

  而公募REITs“后援”阵营也在持续壮大,目前还有10余只REITs已经申报在等待获批。

  日前发布的新“国九条”中关于进一步全面深化改革开放,更好地服务高质量发展的部分提到“推动债券和不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展”。 在政策的积极推动下,基础设施REITs产品持续登陆市场。

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来源:中国基金报