特别处置权（随意处置权是什么）

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吴先生与郑女士结婚10年，儿子小雄今年8岁。2005年他们以儿子小雄的名义在天津市内某楼盘购买了一套价值120万元的商品房。他们觉得房子以后总是要给儿子的，用儿子的名字签订购房合同，日后省了过户的麻烦，而且可以少交一部分手续费。2006年10月吴先生的生意遇到了一些麻烦，急需一大笔资金，情急之下，吴先生想到了这套空房，于是想卖房变现，以解燃眉之急。买卖双方到房管部门办理过户手续时被告知，吴先生不是该房所有权人，无权处置。故不予办理房屋过户手续。吴先生的儿子小雄今年还未满18周岁，而国家对于未成年人财产的保护极为严格，这套物业根本不能转让。

法律分析：

我国房屋产权管理法律规定登记人是产权人。根据物权法的有关理论及我国实行的房屋登记证制度，只有在房地产管理部门登记并取得房屋权属证书的人才是房屋的所在权人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度根据”，《建设部、新闻出版总署、公安部、国家工商行政管理总局关于印发〈房屋权属证书印制管理办法〉的通知》规定，“房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。”《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”从以上法律规定中，可以看出，以未成年人名义购房且房屋上的名字是未成年人时，产权人应当是未成年人本人。即使是父母也不得侵犯。

对父母将所购房屋登记在未成年人名下这一行为及房屋的权属，有以下几种不同的看法：一是认为是赠与行为，未成年人是房屋的唯一所有权人。二是认为没有什么法律后果，房屋依然是父母的房屋，父母是房屋的共同所有权人，父母有权随时更换过来，未成年人没有所有权，因为子女没有承担购房款。三是认为，未成年人是家庭代表，全家人共同拥有房屋的所有权。由于认识上的不同，导致实践中，父母离婚、经商、子女上学或父母、子女有病等情况需将子女名下的房产分割、变卖、典当、抵押时产生纠纷。

父母将所购房屋登记在未成年人名下，在法律上就是一种赠与。根据法律规定，未成年人可以接受奖励、赠与、报酬及实施与其年龄、智力相适应的民事行为。赠与,是赠与人把自己享有处分权的财物无偿地给予受赠人的行为。赠与行为的法律特征主要有三点:1无偿性。赠与人将赠与标的物交付给受赠人,并不要求受赠人对等支付财物以获取经济利益。2单务性。受赠人只享受接受赠与的权利。赠与人承担将标的物无偿交付给受赠人的义务。3实践性。即只有赠与人将标的物实际履行交付给受赠人,赠与关系才能成立。不动产经过房屋登记即为已实际交付履行。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》中规定，“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的人财产”。据此，当父母将房产登记为未成年子女的姓名时，其意思表示是明确的，该登记行为实际上就是将房屋赠与给自己的子女。

以未成年人的名义购房，这就意味着父母不再具有该房产的随意处置权。父母或其他监护人如果需要将房屋转让或抵押时，就会遇到一些问题。根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。根据这一法律规定，一般情况下监护人是不能处置被监护人的财产的。除非是监护人(父母)为被监护人(子女)的利益处置房产，监护人才可以通过法定程序处置房产。而且还必须提供与此相关的真实证明资料，方能转让或抵押。

律师建议：

以未成年人名义购买房产应当慎重，不要为了将来免交遗产税等事项而过早替儿女购置固定资产。

1、处置未成年人名下的房屋产权交易会相对麻烦，父母处分自己出资的房产会受到一定的限制。未成年业主的房产处置权要由其法定监护人代理行使。这时，处置房产就会涉及到未成年人权益保护问题。《未成年人保护法》第十二条规定：父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任。第四十七条规定：侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。房屋转让、交易，必须是有利于未成年人的利益。比如，未成年人出现重大疾病需要钱来治疗，孩子要出国留学但钱不够等。父母出售房地产所得款项将全部用于抚养末成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任;

2、房屋产权证的重要性是不可小视的，一旦房产证上是未成年人的名字，那么就意味着自女是房屋的合法所有权人。一旦子女长大成人、成家立业之后，倚仗产权在握而对父母不孝。父母的权益则难以保证。而且，儿女成年后，即使儿女履行赡养老人的义务，父母想变卖、赠与、抵押房产，也只有儿女委托，父母才有权处理，如果子女到外地上学、工作，或者在国外的，父母对房屋的处置就非常麻烦了。

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