不动产善意取得的认定问题（不动产善意取得的认定）

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买受人虽然是善意取得房屋，但其未举证证明讼争房屋的价格，也没有办理房屋所有权转移登记。物权变动登记要件未完成，视为不动产交易行为未完成，故不发生所有权转移的后果。

案情

原告杨*辉(均为化名)自1996年始在福建省福清市高山镇高民新村建设房屋。2000年，杨*辉与其妻经福清市法院主持调解离婚，双方未对此房屋提出诉求。该房屋陆续建设完毕后，为混合结构四层楼房，建设面积计473.56平方米。2003年，该房屋所有权证及土地使用权证被杨*辉之子杨*熙和杨-艇更改在各自的名下。被告叶*云于2005年以杨-艇房产的买受人身份入住该房屋，未办理产权变更登记手续。在撤销杨*熙、杨-艇的相关权属证书后，福清市建设局于2008年10月21日向杨*辉发放了房屋所有权证，福清市人民政府于2012年1月5日向杨*辉发放了土地使用权证。因要求被告叶*云搬离该房屋未果，原告杨*辉于2012年9月13日诉至法院。

裁判

福建省福清市人民法院经审理认为，政府相关颁发权证部门已将本案讼争房屋的所有权及土地使用权确认归原告杨*辉享有，无论该房产是否属于原告杨*辉与其前妻的共同财产，原告杨*辉均有权要求被告叶*云停止侵占并搬离该房;考虑到被告叶*云寻找新住处、整修新房间均需要一定的时间，法院给予被告五个月的搬迁宽限期。被告叶*云关于其善意取得该房屋所有权的主张，既缺乏证据支持，也不符合民法典关于善意取得的构成要素，该主张法院不予支持;被告叶*云与原告杨*辉之子的合同纠纷属于另一法律关系，可由双方自行处理。从原告杨*辉向有关部门要求纠正房屋权属证书等事实来看，原告杨*辉并非怠于行使自己的民事权利，且原告杨*辉完整取得讼争房地产权属证书的时间距其就本案起诉的时间不足一年，故被告叶*云关于诉讼时效的抗辩缺乏依据，法院予以驳回。法院判决：被告叶*云应当于判决生效之日起五个月内自讼争房屋中搬离。

被告叶*云不服一审判决，提起上诉。

福建省福州市中级人民法院经审理认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，政府于2012年1月5日向杨*辉发放土地使用权证，确认讼争房的所有权及土地使用权归杨*辉享有，因此，杨*辉对其所有的讼争房享有占有、使用、收益、处分的权益，其有权要求叶*云搬离讼争房屋。叶*云与杨*辉之子之间的房屋买卖合同纠纷，属于另一法律关系，叶*云可另行主张权利。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。法院判决：驳回上诉，维持原判。

评析

本案争议焦点在于，被告叶*云买受讼争房屋是否构成善意取得。根据民法典第三百一十一条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案被告叶*云受让讼争房屋时，原告杨*辉之子持有合法的房屋所有权证和土地使用权证，使得叶*云有充分的理由相信杨*辉之子拥有房屋所有权，叶*云在主观上不知情，是善意的。但叶*云对其在买受讼争房屋时的价格未举证证明，且没有办理房屋所有权转移登记，而不动产的物权变更登记，是不动产转移的必备条件，该物权变动登记要件未完成应被视为不动产交易行为未完成，不发生所有权转移的后果。因此，叶*云买受讼争房屋并不符合民法典关于善意取得的规定。据此，原告杨*辉以所有权人的身份提出的诉求符合法律规定，叶*云应当退还该不动产，其损失应当向买卖合同的另一方当事人即杨*辉之子主张。

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