商品房使用年限从什么时候开始多少年（商品房的使用年限是多久）

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《物权法》第一百四十九条明确规定：“住宅建设用地使用权期满后，自动续期。”，《物权法》将建设用地使用权区分为两部分：住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权;并且针对该两种使用权的续期做出了不同的规定。“住宅建设用地使用权期满后，自动续期”，不需要老百姓再提出续期申请或等待政府有关部门的批准。但“非住宅建设用地土地使用权”到期后，不能自动续期，而是依据相关法律规定向政府土地管理等有关部门提出申请，经批准后方可续期。

国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让于土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

1、居住用地70年;

2、工业用地50年;

3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

4、商业、旅游、娱乐用地40年;

5、综合或者其他用地50年。

上面提到的商品房最高使用年限为70年。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和增与。转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的义务和权利随之转移。通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

从信访提到的年限减少是因为房地产公司在受让该宗土地时已经计算土地出让年限，再次转让给信访人时根据转让的规定土地使用年限核减。

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