导读 小枫来为解答以上问题。仓储物流重塑新零售核心竞争力 华夏深国际REIT提前结束募集,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!  ...

小枫来为解答以上问题。仓储物流重塑新零售核心竞争力 华夏深国际REIT提前结束募集,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!

  历经城市化发展、互联网崛起、全球化趋势等时代背景,以电商为代表的新零售模式日渐兴起,电商渗透率从2018年的21.8%增长至2023年11月的32.4%。

  新零售业态成形,推动仓储物流行业持续建设、升级,推动了仓储物流行业的稳健增长。凭借资产的稀缺性,仓储物流企业使用创新金融工具走上前台,为企业融资、盘活资金、提升运营能力提供更多的机会。截至6月18日,华夏深国际REIT公众投资者累计有效认购规模,已超过本次公众投资者的初始募集规模上限,提前结束募集。

  深国际副总裁革非表示,基础设施REITs推出后,对深国际在建及待建项目的合规性要求大幅提升,经营管理能力更加专业。“此次推出基础设施REITs,有利于深国际打通‘投建融管’全链条,强化仓储物流业务实现长期、稳健发展。”

  稳健:高标仓经营数据稳步增长

  电商的兴起,正在深度影响消费者的购物习惯。流量主播一天带货上万件,GMV(商品交易总额)高达百万元、千万元级别,是新零售模式的一个缩影,其背后核心竞争力是仓储物流行业的发展、升级。近年来,投资、建设专业的现代化物流基础设施,经历了增量市场的快速增长阶段,市场对高标仓的需求相当旺盛。

  在革非看来,一方面,仓储物流的发展依托于电商的需求增长。杭州是电商行业最活跃的区域之一,杭州的居民消费力、电商渗透率在各大城市中排名靠前;另一方面,区域经济体量、区域经济发展趋势,会直接影响仓储物流的发展。贵阳仓储物流的分拨范围涵盖了贵州全省人口,也是贵州与珠三角、长三角等外省地区商品流通的生命线,区域优势相当明显。

  因此,深国际挑选的深国际物流港杭州(一期)项目、贵州.龙里项目均为高标仓,被选为华夏深国际REIT首发底层资产。其中,杭州(一期)项目以“物流+产业”为核心,位于杭州大江东产业聚集区、经济走廊带,紧邻萧山机场、高速路口,出租情况处于杭州市仓储物流第一梯队;贵州.龙里项目地处贵州省“东出三湘,南下两广”的重要通用集散型货运枢纽。

  谈及深圳等一线城市资产未能入选首发“阵容”时,革非表示,对于入池资产,首先要满足合规性要求,其次是有经济可行性。由于大湾区的物流资产大都处于在建阶段,多重因素综合考虑,此次选择了运营成熟的两个项目。“杭州、贵州两个项目资产既能实现稳定的投资回报,也能满足原始权益人回收现金流、获取合理利润的要求。”

  招募说明书显示,杭州、贵州项目大部分业态的租金收入逐年递增,带动经营数据稳步增长。截至2023年末,杭州、贵州项目近三年的年度出租率均超过87%,项目营业收入从2021年的1.1亿元增至2023年1.13亿元。经预测,华夏深国际REIT在2024年、2025年的可供分配金额将达到0.7亿元、0.72亿元,净现金流分派率分别为4.7%、4.81%。

  艾瑞咨询认为,国内仓储物流行业处于从增量市场高速发展阶段,转向存量市场转型升级阶段。由于核心区域高标仓供给增长有限,高标仓的租金费用稳步上升,市场规模有望持续扩大。

  专业:提升运管能力

  如何实现稳健的投资收益?仓储物流项目的运营管理能力相当重要。

  投资前的项目选址很重要。“长期以来,公司与政府形成紧密的沟通,愿意聆听政府的想法,提前参与到城市、物流规划中。”革非说,深国际深耕仓储物流行业,充分发挥国企优势,建立了可信赖的专业规划、建设与营运能力。公司将仓储物流客户类型拆分细化,让仓储物流在城市发展的作用得到进一步认识。“我们在项目选址时,会考虑城市经济的发展程度、交通便捷性、区域生产与消费能力,与区域经济发展同频共生。”

  开发建设阶段,需要对项目规划、库房动线设计、室内设备安装、室外浇筑混凝土路面等细节进行深度设计优化。经过多年发展,国内仓储物流行业在高标仓园区进行了一系列标准化、规范化升级,形成可复制的仓储物流柔性方案,以应对差异化的产品需求。

  在项目运营方面,革非表示,深国际重视培育优质大客户,以获取较为稳定的租金收入,降低客户服务成本;同时,招商中会适当保持客户的分散度,单一大客户占比不超过项目总量的四分之一,以平滑大客户退租对项目收入可能带来的影响,减少风险。“此外,公司还提前储备了不少优质客户,应对不时之需。”

  长期:做大做强核心主业

  革非认为,随着宏观政策进一步协同发力,相关政策措施持续落地生效,物流行业成本将持续下降,有望激发更大的市场空间,推动物流业更好地服务实体经济,促进居民消费持续复苏。

  国务院国资委此前提出,国有资产管理从管资产转向管资本。对此,深国际早已运用金融工具,以战略投资者身份参与了红土创新盐田港(000088)REIT投资,推出仓储物流Pre-REITs。“深国际依然围绕仓储物流核心主业,进行资产证券化的探索与实践。我们通过建立以公募REITs为主、私募基金为辅、灵活配置类REITs等产品的物流基金体系,盘活存量的优质资产,培养自身更大、更强的投资能力,实现企业高质量发展。”革非说。

  “此次推出基础设施REITs,为深国际控制负债率提供了有效途径,打通了‘投建融管’全链条,完善集团重资产投资的商业模式。”革非表示,把各方面能力提升起来,做大做强核心主业,未来会走得更稳、更远、更长。

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